چرا رکود ساخت وساز در بافت های فرسوده جنوبی پایتخت بیشتر است؟ - فروشگاه ویژه ها

به گزارش خبرنگاران، کارنامه آماری سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت طی ماه های اخیر از امسال، از رفتار معکوس بافت فرسوده در دوره تغییر فاز رونق به رکود مسکن نسبت به سایر مناطق شهری حکایت دارد.

در ماه های گذشته از امسال تاکنون، شدت رکود اتفاق افتاده در بخش ساخت وساز کمتر از رکود بخش معاملاتی مسکن بوده است به طوری که طی سه ماه نخست امسال، حجم ساخت وساز نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل 13 درصد کاهش داشته اما در همین بازه زمانی رکود اتفاق افتاده در بخش معاملات خرید و فروش مسکن، حدود 30 درصد بوده است. در چنین فضایی، وضعیت ساخت و عرضه مسکن در محدوده تهران قدیم، به لحاظ شدت رکود و تیراژ ساخت وساز نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت بهتر بوده است. آمارها نشان می دهد در سه ماه نخست امسال، تیراژ ساختمانی در محدوده بافت فرسوده معادل 10 درصد و در بازه زمانی شش ماهه امسال معادل 11 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افت داشته است به طوری که طی شش ماه امسال، 6 هزار و 260 واحد مسکونی در محدوده تهران قدیم احداث شده است.

به گفته متولی نوسازی شهر تهران، تفاوت شدت بروز رکود ساختمانی در محدوده بافت فرسوده با سایر مناطق شهری در دو دسته عوامل مربوط به دو بخش عرضه و تقاضا قابل ردیابی است. عواملی که سبب می گردد در دوره رونق معاملاتی که به دنبال آن رونق ساخت وساز شکل می گیرد، شدت بروز رونق در محدوده بافت فرسوده بیشتر باشد و در مقابل در دوره رکود ساختمانی، با شدت کمتری در این محدوده از شهر ظهور پیدا می نماید. ریشه بروز رکود ساختمانی خفیف تر در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری در بخش تقاضا به دو عامل زیربنای ساختمانی و قیمت واحد مسکونی مربوط می گردد. در حالی که میانگین مساحت واحد مسکونی احداثی در کل شهر تهران بیش از 100 مترمربع است، در محدوده بافت فرسوده میانگین مساحت واحد مسکونی حدود 70مترمربع است.

از آنجاکه بیش از 50درصد از معاملات خرید و فروش مسکن در کل شهر تهران به خانه های کمتر از 85مترمربع اختصاص دارد یک شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری پایتخت وجود دارد. اما در نیمه جنوبی شهر تهران که به مراتب بیش از 50 درصد از تقاضای خرید مسکن به واحدهای مسکونی کمتر از 80 مترمربع تعلق دارد، گسل میان عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده کمتر است. همین امر سبب می گردد که بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در این محدوده پس از عرضه به بازار، به سرعت خریداری شوند. به تعبیر دیگر در تهران قدیم ناهماهنگی متراژی کمتری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن وجود دارد. در نتیجه این عامل یاری می نماید در دوره رکود معاملاتی و ساختمانی، سرمایه گذاران ساختمانی آسان تر پروژه های جدید خود را تکمیل و به بازار عرضه نمایند.

عامل دیگر در بخش تقاضا، قیمت فروش واحدهای مسکونی است. مطابق با آمار منتشر شده از سوی مراکز رسمی، در حال حاضر میانگین قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در بافت فرسوده حدود 7 تا 8 میلیون تومان است اما میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر تهران حدود 13 میلیون تومان است(البته در بعضی مناطق نیمه شمالی میانگین قیمت آپارتمان در هرمتربع بیش از این رقم است). تفاوت میان قیمت فروش آپارتمان در نیمه جنوبی و شمالی شهر سبب می گردد که تقاضای بیشتری برای خرید در محدوده بافت فرسوده شهر وجود داشته باشد. البته در این میان ممکن است سطح پایین تر قدرت خرید مسکن در بافت فرسوده پارامتری باشد که حجم ورود تقاضا به بازار را کاهش دهد اما از آنجاکه میانگین مساحت واحدهای مسکونی در این محدوده کمتر است در نتیجه مجموع بودجه مورداحتیاج برای خرید مسکن در این محدوده از شهر کمتر است.

همین طور در بخش تقاضا، تسهیلاتی که از سال گذشته در محدوده بافت فرسوده از سوی دولت از محل صندوق پس انداز مسکن یکم اختصاص پیدا نموده، اهرم حمایتی مهمی نسبت به سایر مناطق شهری برای افزایش توان خرید متقاضیان جهت خرید مسکن است. در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم، بدون سپرده و با نرخ سود تک رقمی به متقاضیان پرداخت می گردد. مجموعه این عوامل شامل میانگین پایین تر متراژ واحدهای مسکونی، میانگین پایین تر قیمت پیشنهادی و در نهایت ابزارهای حمایتی موجب می گردد بافت فرسوده از معدود محدوده های شهر تهران در شرایط کنونی باشد که امکان خرید مسکن بیش از سایر مناطق شهری در آن فراهم باشد.

در بخش عرضه نیز دو دسته عامل برای کم کردن درجه بروز رکود ساختمانی در تهران قدیم موثر هستند. عامل اول، پیش بینی سیاست های تشویقی برای پروژه های ساختمانی بافت فرسوده است که موجب می گردد خطرپذیری توسعه گران و سرمایه گذاران برای ساخت مسکن در بافت فرسوده کاهش پیدا کند. حذف هزینه هایی همچون عوارض ساختمانی، تخفیف انشعابات برق، آب و... از جمله پارامتر های انگیزشی پیش بینی شده برای کاهش هزینه های ساخت سرمایه گذاران در تهران قدیم است. همچنین تخصیص تسهیلات کم بهره به سازندگان پروژه های مسکونی بافت فرسوده، یکی دیگر از امتیازات پروژه های ساختمانی در این محدوده است که منجر به کاهش هزینه های ساخت وساز برای سازندگان می گردد. در نتیجه هزینه و آورده ای که سرمایه گذار برای شروع مجتمع های مسکونی در این محدوده باید داشته باشد کاهش پیدا می نماید. به ویژه آنکه عمده پروژه های ساختمانی احداثی در این محدوده از شهر نسبت به سایر مناطق شهری کوچک مقیاس هستند و سرمایه مورداحتیاج برای احداث آنها کمتر است.

آنالیز ها نشان می دهد: در حال حاضر حدود 75 درصد از پروژه های مسکونی که در بافت فرسوده ساخته می شوند از تجمیع سه پلاک با مساحت عرصه 300 مترمربع هستند. با مجموع تراکم های مجاز اعطایی به این پروژه ها، زیربنای این مجتمع ها در حدود هزار مترمربع است که نشان دهنده حجم پایین سرمایه مورداحتیاج برای این ساختمان ها نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت است. در حال حاضر مطابق با آمار سهم فعالیت های ساختمانی در بافت فرسوده از مجموع ساخت وسازهای شهر تهران حدود 18درصد برآورد می گردد به طوری که از هر 5واحد تقریبا یک واحد در تهران قدیم ساخته می گردد.

آن طور که کاوه حاجی علی اکبری مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران می گوید مجموعه این فاکتورها موجب شده تا مجموع هزینه های ساخت وساز برای سازندگان محدوده بافت فرسوده در سال گذشته، حدود 30 درصد کمتر از سایر نقاط شهری باشد. البته به واسطه افزایش بعضی هزینه های ساخت وساز همچون قیمت مصالح، نیروی انسانی و... کاهش هزینه های ساخت وساز برای سازندگان بافت فرسوده در امسال به حدود 16 درصد کاهش پیدا نموده است. هرچند کاهش هزینه ها از این محل نسبت به سال گذشته کمتر شده اما کارشناسان شهری معتقدند همین میزان تخفیفات موجود موجب شده که شدت بروز رکود ساختمانی در این محدوده از شهر کمتر باشد.

مطابق با آمار ارائه شده از سوی متولی نوسازی شهر تهران، هم اکنون هزینه ساخت وساز برای یک واحد مسکونی متعارف به لحاظ مصالح ساختمانی مورد استفاده در آن در محدوده تهران قدیم مترمربعی بین 2 تا 5/ 2 میلیون تومان است. این در حالی است که هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سایر مناطق شهری از حدود 3 میلیون تومان به بالا شروع می گردد. به گفته وی، هزینه ساخت وساز در امسال با یک تغییرات جزئی به دلیل افزایش قیمت بعضی مصالح ساختمانی همچون سیمان و آهن، روبه رو شده است اما بخش عمده افزایش قیمت اتفاق افتاده در هزینه های ساخت وساز مربوط به سال گذشته است.

علی اکبری در پاسخ به ابهام بعضی سازندگان که در محدوده بافت فرسوده، در مقابل کاهش هزینه های ساخت وساز، به دلیل قیمت پایین فروش، حاشیه سود کمتری نصیب سازنده ها می گردد، این طور می گوید: درست است که حاشیه سود سازندگان در محدوده بافت فرسوده از محل ساخت و فروش مسکن نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت کمتر است اما نکته مهم آن است که در این محدوده به دلیل هماهنگی بیشتر میان عرضه و تقاضا، سختی فروش سازندگان در دوره رکود نسبت به سایر مناطق شهر کمتر است.

از آنجاکه در سایر مناطق شهری، میانگین متراژ واحدهای مسکونی بیشتر و رکود شکل گرفته در بخش معاملات سنگین تر است در نتیجه سازندگان برای فروش واحدهای مسکونی خود دشواری بیشتری دارند. وی همچنین معتقد است: مدل مالی برای انعقاد قراردادهای مشارکت مدنی در هر منطقه از شهر تهران تابع شرایط همان منطقه است. به طوری که در محدوده های تهران قدیم سهم الشرکه مالک و سرمایه گذار با نسبت های متفاوتی از سایر مناطق شهری تعریف و همین امر موجب می گردد که تاثیر متفاوتی در حاشیه سود سرمایه گذاران وجود داشته باشد.

علی اکبری مجموع شرایط و عوامل موجود برای ساخت وسازهای آسان تر در محدوده بافت فرسوده را یک نوع فراخوان برای ورود سرمایه گذاران ساختمانی می داند و می گوید: به نظر می رسد وضعیت ساخت و سازها در محدوده تهران قدیم در صورت اجرای بعضی شروط در ادامه امسال نسبت به نیمه نخست سال در وضعیت مناسب تری قرار گیرد. وی با اشاره به هدف دولت و شهرداری برای افزایش سرعت نوسازی بافت فرسوده می گوید: در صورتی که سیاست های حمایتی برای احیا و بازآفرینی بافت فرسوده همچون اجرای بخشی از سیاست مسکن استیجاری در امسال پیگیری گردد می توان امیدوار بود بخش عمده عقب ماندگی و افت اتفاق افتاده در حجم فعالیت های ساختمانی در بافت فرسوده از ابتدای امسال تاکنون جبران گردد.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به طرح های در دست آنالیز دولت و شهرداری اشاره می نماید و می گوید: دولت در حال آنالیز افزایش سقف تسهیلات حمایتی ساخت مسکن در محدوده بافت فرسوده است. همچنین به دنبال اجرای سیاست های حمایتی هستیم که با اجرای آن بتوانیم هزینه ساخت وساز در تهران قدیم را کاهش دهیم. یکی از مسیرهایی که در این حوزه می تواند به ما یاری کند کاهش یا حذف هزینه های انشعابات ساختمانی، هزینه های نظام مهندسی و... است که اگر با تخفیف قابل ملاحظه برای ساخت وسازهای بافت فرسوده لحاظ شوند، تاثیر زیادی در کاهش هزینه سرمایه گذاران ساختمانی ایجاد می نماید.

به گزارش دنیای اقتصاد مطابق با آخرین آمار در حال حاضر حدود 3 هزار و 268 هکتار از محدوده شهر تهران به عنوان بافت فرسوده شناخته شده اند که 4 هزار و 990 بلوک شهری و 261 هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل 3/ 5 درصد از وسعت کل شهر تهران را در خود جای داده به عنوان پرخطرترین منطقه شهری پایتخت شناخته می گردد. با وجود آنکه سابقه دست کم 10 ساله نوسازی در شهر تهران حاکی از آن است که 40 درصد از مساحت 3 هزار و 268 هکتاری بافت فرسوده پایتخت، نوسازی شده است اما از آنجا که شیوه و سیاست احیا و نوسازی شهری طی سال های گذشته با اشکال همراه بوده سه عارضه جدید را به هسته قدیمی شهر پس از نوسازی واحدهای مسکونی وارد نموده است. عارضه نخست طرح های نوسازی اجرا شده، کسری شدید پارکینگ در محله های نوسازی شده بافت فرسوده است. دومین عارضه کمبود سرانه های خدماتی مناسب در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی ایجاد شده و جمعیت ساکن در این محدوده شهری است.

کیفیت پایین ساخت وسازهای جدید نیز سومین و مهم ترین پارامتری است که به نوعی نشان دهنده فراوری مجدد بافت فرسوده است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند هر سه عارضه می تواند با اجرای مدل جدید نوسازی شهری با عنوان طرح ملی بازآفرینی مجدد تکرار و منجر به گسترش این عوارض در سایر نواحی فرسوده شهری گردد. این در حالی است که آنالیز ها نشان می دهد هزینه ای که برای پاک کردن این سه عارضه از محدوده نوسازی شده بافت فرسوده در همین مقطع زمانی احتیاج است معادل بودجه سالانه اداره شهر یعنی رقمی حدود 16 هزار میلیارد تومان است. به گفته کارشناسان، جبران کسری پارکینگ در بافت فرسوده حدود 8 هزار میلیارد تومان و تامین عقب ماندگی سرانه های خدماتی رقمی معادل 7هزار و 900 میلیارد تومان هزینه دارد.

به این ترتیب بافت فرسوده شهری که مطابق با تعریف مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دارای سه ویژگی اصلی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است با مکانیزم جدید نوسازی و فقدان سه شاخصه کمبود پارکینگ، کمبود سرانه های خدماتی و کیفیت پایین ساخت و سازها، همچنان در دایره نوسازی کالبدی گرفتار خواهد ماند. کارشناسان نوسازی معتقدند در صورت برطرف این سه عارضه در پروژه های جدید نوسازی بافت فرسوده که می تواند با اعمال ضوابط جدید از سوی مدیریت شهری انجام گردد می توان امیدوار بود علاوه بر آنکه انگیزه جدیدی برای سرمایه گذاران ساختمانی برای ورود به این عرصه ایجاد گردد، پروژه های جدید نوسازی با شکل جدیدی در تهران قدیم اجرایی شوند.